Compromis de vente : comment ça marche  ?

Définition

Le compromis de vente d’un bien immobilier est une promesse qui lie le vendeur et l’acheteur avant la signature de l’acte définitif de vente devant le notaire.

Est-il obligatoire ?

Légalement, il n’est pas obligatoire mais dans la pratique, il est indispensable.

En effet il permet d’engager et de sécuriser la vente entre les deux parties.

Forme de l’acte

Le compromis de vente peut être signé soit 

  • Devant le notaire
  • Avec l’aide d’un agent immobilier
  • En seing privé si les parties sont d’accord sur le prix. 
    Elles peuvent alors signer le compromis où elles veulent. L’avantage de cette procédure est la rapidité néanmoins elle reste risquée pour des parties non-expertes dans le domaine de l’immobilier.

Combien doit-on sortir d’exemplaires ?

Dans le principe, il faut autant d’exemplaires que de parties. Il est possible de ne sortir qu’un seul exemplaire, mais il est judicieux de le remettre au notaire qui s’occupera de l’acte de vente définitif.

Clauses suspensives

Il est possible d’insérer des clauses suspensives au compromis de vente, ce qui signifie que la vente ne sera actée que si toutes les conditions posées se réalisent. Dans le cas contraire la vente est annulée, elle devient caduque.

Les principales clauses suspensives sont :

• Obtention d’un prêt

Il est obligatoire pour les parties d’indiquer si le prix est payé à l’aide d’un prêt.  Dans ce cas la clause est valable pour une durée minimale d’un mois afin de permettre aux futurs acquéreurs de rechercher le meilleur prêt.

En revanche si l’achat du bien se fait sans recours à un prêt cette notion doit être mentionnée de façon manuscrite sur le compromis de vente.

• Absence de servitude

Le certificat d’urbanisme (obligatoire pour une vente) mentionne en autre s’il existe des restrictions risquant de dévaloriser le bien ou de le rendre non conforme à son utilisation, ainsi que la présence ou non de servitude légale ou conventionnelle. La plus courante étant un droit de passage.

Les clauses permettant de garantir le passage à l’acte de vente définitif

Compromis de vente

• Clause pénale

Elle consiste à stipuler et fixer un montant de dommages et intérêts que le parti qui renonce à la vente devra verser à l’autre parti. Si la vente n’a pas lieu car une des clauses restrictives, comme l’obtention d’un prêt, n’a pas été remplie on ne peut pas avoir recours à la clause pénale.

• Dépôt de garantie/ Acompte

Il consiste pour l’acquéreur à verser une somme correspondant le plus souvent à 10% du prix de vente. Cette somme est versée soit au notaire soit à l’agence immobilière. Une fois le délai de rétractation passé le dépôt de garantie devient un acompte qui sera déduit du prix de la vente.

• Le droit et délai de rétractation

Un particulier bénéficie de 10 jours de rétractation sans motif particulier. Ce délai commence dès le lendemain de la signature par les 2 parties du compromis de vente et se calcule en jours calendaires (jour fériés et dimanches compris). Toutefois si le dernier jour du délai tombe un jour férié le délai est reporté au premier jour ouvrable suivant.

Le vendeur ou un acheteur professionnelle (dont l’activité professionnel consiste à acheter, revendre ou louer des biens immobiliers) ne bénéficie d’aucun délai de rétractation.

Procédure à respecter pour se rétracter

L’acheteur souhaitant se rétracter doit envoyer un courrier recommandé à son vendeur avec accusé de réception en spécifiant clairement son intention de renoncer à l’achat du bien.

Si l’acquéreur se rétracte pendant la période de validité du compromis, il se verra récupérer toutes les sommes d’argent qui lui ont été prélevées, notamment le dépôt de garantie.

La différence entre compromis et promesse de vente

Le compromis de vente est lorsque les deux parties (acheteur/ vendeur) donnent leur consentement à la vente.

C’est-à-dire que le vendeur s’engage à vendre le bien à l’acheteur qui consent à l’acquérir.

Contrairement à la promesse de vente qui est un engagement unilatéral ce qui signifie que seul le vendeur est engagé à vendre son bien à l’acquéreur, qui lui a le choix d’acquérir ou non le bien.